6 vragen over dalende huizenprijzen in Amsterdam

De Nederlandse koopwoningmarkt koelt aanzienlijk af, met een verwachte daling van de huizenprijzen gedurende ten minste twee jaar. Welke gevolgen heeft dit voor de Amsterdamse woningmarkt? Onze makelaar Maurits van Leeuwen beantwoordt zes vragen die wij hier regelmatig over krijgen.

Voorspellingen van experts

Banken, makelaars en vastgoedexperts zijn het er al een tijdje over eens dat de huizenprijzen voorlopig zullen dalen. ABN Amro kwam in januari met een sterkere voorspelling dan voorheen: de bank verwacht dat koophuizen dit jaar 6 procent in waarde zullen dalen en volgend jaar 4 procent. Andere banken zullen waarschijnlijk ook voorspellingen doen over sterkere dalingen.

Door een hogere hypotheekrente en zwakke economische groei daalden de huizenprijzen het afgelopen jaar al met ruim 6 procent, en in de regio Amsterdam zelfs met bijna 10 procent. Wat betekent dit voor Amsterdammers?

1. Zullen de huizenprijzen in Amsterdam blijven dalen?

Maurits: “Ik denk dat de daling in Amsterdam nog groter zal zijn. De meest verhitte woningmarkten reageren het extreemst. In steden als Amsterdam stegen de prijzen het hardst en nu dalen ze het meest. In andere regio's gebeurt dit later en in mindere mate. Het is een soort rimpeleffect.”

Een ineenstorting van de markt verwacht Maurits echter niet. “Zie de daling eerder als een correctie naar een enigszins normaal niveau. En de huizenprijzen zijn vorig jaar wel met 10 procent gedaald, maar de vierkantemeterprijs slechts met 4,5 procent.”

2. Verandert de krapte in Amsterdam?

“Het woningaanbod in Amsterdam neemt enigszins toe, omdat particuliere beleggers massaal hun huizen te koop zetten. Door alle huur- en belastingmaatregelen die zijn aangekondigd, is het financieel voordeliger om te verkopen dan te verhuren.

We zien ook een nieuwe trend: mensen kiezen ervoor om eerst hun huis te verkopen en dan pas een nieuwe woning te kopen. Dit droeg bij aan de schaarste. Nu zijn er dubbel zoveel woningen op de markt als voorheen.

Toch blijft de Amsterdamse woningmarkt krap. In een gezonde huizenmarkt zouden er vijf tot tien huizen beschikbaar zijn die aan de wensen van de koper voldoen, maar in Amsterdam zijn dit er momenteel slechts drie.”

3. Geldt de prijsdaling ook voor nieuwbouwwoningen?

“Voorlopig niet. Vorig jaar stegen de prijzen van nieuwbouwwoningen in heel Nederland met 6 procent. Woningontwikkelaars betalen hoge grondprijzen en investeren in hoge bouwkosten. Zij zullen deze woningen niet voor minder verkopen dan hun investeringen.”

4. Is dit hét moment om een huis te kopen of kun je beter even wachten?

“Ik denk dat je ervoor moet gaan als je jouw droomhuis vindt en je in staat bent om het huis te kopen. Het aanbod blijft namelijk beperkt. Toch zijn de prijsdalingen niet alleen maar positief voor kopers. Ze gaan ook gepaard met een hogere hypotheekrente waardoor je minder kunt minder lenen. Of de rente komend jaar blijft stijgen, is moeilijk te voorspellen. De algemene verwachting is dat het zal stabiliseren.

Het tijdperk van extreem overbieden lijkt voorbij. Hoewel in Amsterdam vorig jaar nog altijd meer dan de helft van de verkochte woningen boven de vraagprijs werd verkocht, is de mate waarin werd over geboden enorm afgenomen. Eind 2022 werd gemiddeld 2,3 procent boven de vraagprijs betaald. Een kwartaal eerder was dat nog 7,4 procent en in 2021 zelfs 12 procent.”

5. Wat betekent dit voor Amsterdammers die een huis willen verkopen?

“Dit is zeker geen slecht moment om een huis te verkopen, ondanks de enigszins gedaalde prijzen. De vierkantemeterprijs daalde vorig jaar met 4,5 procent, maar in vergelijking met 2010 zijn de prijzen nog steeds verdubbeld.

De vraagprijzen zijn nog niet zo sterk gedaald. Consumenten en verkopers zijn nog niet gewend aan de afgekoelde markt, waardoor het even duurt voordat de vraagprijzen daadwerkelijk zakken. Tijdens het aankoopproces zorg ik voor de juiste informatie. Ik kijk naar transactieprijzen, niet naar de vraagprijzen op Funda.”

6. Hebben starters dit jaar kans op de Amsterdamse woningmarkt?

“Dat blijft erg lastig. De onderkant van de markt bestaat uit huizen van 300.000 à 350.000 euro. Door de relatief hoge hypotheekrente (gemiddeld 4,5 procent tegenover 1,5 procent een jaar geleden) maken de lagere prijzen nog geen groot verschil.”

Bent u benieuwd naar de waarde van uw woning in Amsterdam? Maak een afspraak voor een Gratis Waardebepaling met onze makelaar Maurits van Leeuwen. Dan krijgt u een goed beeld van de vraagprijs van uw woning en weet u wat uw kansen zijn op de Amsterdamse woningmarkt van vandaag.

Lees ook:
Kies de beste waardebepaling voor uw situatie
Bouwkundige keuring: de zekerheid van een onafhankelijke technische inspectie
Actuele woningmarktcijfers Amsterdam Q4 2022
Afkoeling op de Amsterdamse woningmarkt
Alle blogs van onze makelaars