Bouwtechnische keuring, óók bij de verkoop van uw woning

Bij het kopen van een huis is een bouwtechnische keuring aan te raden. U wilt immers geen kat in de zak kopen. Minder bekend is het dat verkopers er ook goed aan doen om een bouwtechnische keuring op te nemen in het verkoopproces. Onze regiokantooreigenaar Ton Coffeng over het nut van de bouwtechnische keuring voor beide partijen.

Ton: “Koop je een bestaande woning? Dan kan het zijn dat er onverwachte verborgen gebreken aan het licht komen als je eenmaal in het huis woont. Maar wie is dan aansprakelijk? Wie betaalt er? Wat zijn je plichten als koper? Ik leg het uit.”

Onderzoeken en mededelen

“Wie een bestaand huis in Amsterdam koopt, koopt de woning in de staat waarin die zich op dat moment bevindt. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Het uitgangspunt is dat je - als je eenmaal zelf eigenaar bent – zelf verantwoordelijk bent voor het herstel van gebreken. Het is daarom van belang om de bouwkundige staat van de woning goed te kennen. Je hebt als koper namelijk een onderzoeksplicht. De verkoper moet volgens zijn mededelingsplicht alle gebreken die bij hem bekend zijn of zouden kunnen zijn melden.”

Wanneer verkoper aansprakelijk?

“Bij het opstellen van een koopcontract wordt meestal gebruikgemaakt van de model koopovereenkomst. Deze model koopovereenkomst is opgesteld door makelaarsorganisaties NVM, Vastgoedpro en VBO, in samenwerking met Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond. In artikel 6.1 van dit contract staat dat de koper alle zichtbare en onzichtbare gebreken aanvaardt. Artikel 6.3 is hierop een uitzondering. Hierin verklaart de verkoper dat de woning voor normaal gebruik geschikt is. Blijkt er sprake van een gebrek waardoor de woning niet normaal gebruikt kan worden (bijvoorbeeld een rotte dakconstructie)? En was het gebrek voor de eigendomsoverdracht wel aanwezig maar voor de koper niet zichtbaar tijdens de bezichtiging? Dan kan de verkoper aansprakelijk zijn voor dit gebrek. Ook als de verkoper niet op de hoogte was van het gebrek. Dus als verkoper kan je hier tegen beschermen door zelf vooraf een bouwtechnisch rapport te laten maken.”

Clausules in de koopovereenkomst

Door verschillende clausules in de koopovereenkomst kan afbreuk worden gedaan aan de garantie dat de woning voor normaal gebruik geschikt is. Denk aan de volgende clausules:

- Ouderdomsclausule. Hierin wijst de verkoper de koper erop dat er sprake is van een oudere woning en dat de koper niet dezelfde verwachtingen van het huis mag hebben als van een nieuwere woning. Hij beperkt of sluit zijn aansprakelijkheid tegenover de koper uit voor gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning.

- Niet-zelfbewoningsclausule. De verkoper heeft de woning niet zelf bewoond en weet daardoor niets van eventuele gebreken. Zijn aansprakelijkheid voor gebreken wordt beperkt of uitgesloten.

- Asbestclausule. De verkoper beperkt zijn aansprakelijkheid, of sluit zijn aansprakelijkheid uit voor het geval dat er later asbest in de woning aanwezig blijkt te zijn.

Opnemen in koopovereenkomst

Ton: “In hoeverre de clausules de rechten van de koper beperken, hangt af van de exacte formulering. Deze clausules zijn ten gunste van de verkoper. Ze staan niet standaard in de koopovereenkomst, maar kunnen op verzoek van de verkoper en in overleg met jou zijn toegevoegd aan de koopovereenkomst. In dit geval is het belangrijk om voordat het koopcontract definitief is, tot drie dagen na het tekenen van het koopcontract, een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Dan kan je besluiten om niet akkoord te gaan met het koopcontract mochten er gebreken zijn.”

Koopovereenkomst ontbinden

“Ook is het mogelijk dat je een ontbindende voorwaarde in het koopcontract laat opnemen, waarin je eist dat je binnen bepaalde tijd een bouwtechnische keuring zal laten doen. Als er dan gebreken voorkomen waarvan de kosten boven een bepaald bedrag komen, kun je de koopovereenkomst ontbinden. Ik help daarbij. Als makelaar heb ik de deskundigheid in huis om zo’n ontbindende voorwaarde te formuleren.”

Verkoper schendt mededelingsplicht

Wat gebeurt er als je je huis verkoopt en een gebrek niet meldt? Ton: “Bij een gebrek dat normaal gebruik van de woning niet in de weg staat, kan de verkoper aansprakelijk zijn als het gebrek er al was voor de overdracht, en als de verkoper wist van het bestaan ervan, maar niets heeft gezegd. In dat geval is de mededelingsplicht geschonden. Bij de levering kan de verkoper door de koper daarvoor aansprakelijk worden gesteld. De koper kan dan de notaris vragen de verwachte kosten voor de reparatie achter te houden, waarmee de reparatie door de notaris betaald wordt.”

Het is dus zowel voor koper als verkoper aan te raden een makelaar in te schakelen die alert is op de bouwkundige staat van de woning en actief de juiste maatregelen zal nemen. Maak een afspraak met een van onze makelaars. In een oriënterend gesprek komt u alles te weten over de noodzaak van een bouwtechnische keuring bij de koop en verkoop van uw woning. 

Lees ook:
Hoe blijft u onder het energieplafond?
Met deze 7 tips verhoogt u uw energielabel en stijgt de waarde van uw woning
Huis kopen in Amsterdam: werkelijk energieverbruik belangrijker dan energielabel
Overwaarde benutten voor een comfortabele oude dag
Alle blogs van onze makelaars