De Amsterdamse woningmarkt in het tweede kwartaal 2022

Sinds het begin van het tweede kwartaal 2022 stijgen de huizenprijzen in Amsterdam minder hard. Van alle tweede kwartalen sinds 2015 had het afgelopen kwartaal de minste transacties. Zijn de huidige ontwikkelingen een voorbode van ontspanning op de woningmarkt? Sinds het begin van het tweede kwartaal zien we minder bezichtigingen, minder transacties en daardoor ook minder harde prijsstijgingen en minder overbiedingen. Onze kantooreigenaar Ton Coffeng over de ontwikkeling van de Amsterdamse woningmarkt in het tweede kwartaal 2022.

Amsterdam onverminderd populair

Ondanks de groeiende belangstelling voor wonen buiten de grote steden, blijft Amsterdam en de andere grote steden onverminderd populair. De woningprijzen blijven er hoog maar het aantal transacties neemt sterk af. We zullen deze zomer voor het eerst een relatieve afkoeling meemaken in Amsterdam. Maar dat zal nog meer zichtbaar worden in de gemeenten rondom Amsterdam.

Flinke bevolkingsgroei

In de grote steden zoals Amsterdam was de bevolkingsgroei de afgelopen jaren voor een belangrijk deel het gevolg van immigratie. Door de wereldwijde coronamaatregelen tijdens de eerste golf van de pandemie nam de instroom van arbeidsmigranten en internationale studenten in 2020 echter sterk af. Hierdoor stokte de bevolkingsgroei van veel steden. In de eerste helft van 2022 is de immigratie ten opzichte van voorgaande jaren exponentieel gestegen. Daardoor veerde de bevolkingsgroei weer op, met name in de grote steden. Het afgelopen half jaar zijn er maar liefst 120 duizend nieuwe inwoners bijgekomen in Nederland.

Metropoolregio Amsterdam

Nu vraagt u zich misschien af wat dit met de woningmarkt te maken heeft. Vastgoed draait om drie zaken: locatie, locatie en nogmaals locatie. Voor de woningmarkt zit het dus wel goed met de locatie in de metropoolregio Amsterdam. Amsterdam groeit al jaren maar je ziet ook een enorme trek naar de gemeenten rondom Amsterdam. Het aantal inwoners van de metropoolregio Amsterdam ligt ondertussen op meer dan 2,5 miljoen en groeit met tienduizenden personen per jaar.

Woningbouw blijft achter

Binnen de metropoolregio Amsterdam wordt er veel samengewerkt tussen verschillende gemeenten om aan de grote behoefte van extra woonruimte te kunnen voldoen. Steeds meer mensen kijken ook buiten de stad en de regio is enorm in beweging. In de metropoolregio Amsterdam is er naar verhouding voldoende ruimte om extra nieuwbouw te realiseren. Dit zijn echter complexe en lange trajecten, mede door bestaande wet- en regelgeving, maar ook door milieueisen. Doordat woningen duurzamer moeten worden, de bouwkosten stijgen en de beschikbaarheid van mankracht beperkt is, blijft de gewenste woningbouwproductie ook in deze regio achter.

Thuiswerken populair

Sinds Covid wordt er meer thuisgewerkt en dat heeft veel impact op woonwensen. Extra woonruimte of een heerlijke tuin is steeds belangrijker geworden. In bijna de gehele regio is ondertussen glasvezel aanwezig of op zeer korte termijn beschikbaar en dit zorgt ervoor dat mensen zich steeds meer buiten Amsterdam oriënteren. Zelfs expats zitten niet meer vast aan de binnenstad van Amsterdam. Ze wonen al jaren buiten de ringweg en trekken ook richting de andere gemeenten in de regio.

Dieptepunt consumentenvertrouwen

Na de verandering van afgelopen maanden, zien we een aantal trends in de Amsterdamse woningmarkt. Deze staat onder druk door geopolitieke spanningen, inflatie met rentestijgingen als gevolg, hogere huizenprijzen en een dieptepunt in het consumentenvertrouwen. Volgens het CBS daalde het consumentenvertrouwen naar -37: het laagste niveau sinds de meeting sinds 1986. Schokkende cijfers en ondanks de stijgende prijzen wordt er gesproken van een kanteling in de markt. In de praktijk zien we als makelaars dat er minder kijkers zijn en minder biedingen binnen komen. Toch is er nog steeds meer vraag dan aanbod.

Prijsstijging vlakt af

Een jaar geleden ontvingen we per woning soms wel 100 bezichtigingsaanvragen en meer dan 20 biedingen. Een druk en dynamiek die we de afgelopen 20 jaar nog niet eerder hebben meegemaakt. Het gevolg was een prijsstijging van 9,3% in 2020 en in 2021 nogmaals met 11%. We zien nu dat deze enorme stijging afvlakt en in sommige gevallen zien we zelfs een lichte daling. Dit komt ook omdat er in het tweede kwartaal 45% meer woningen in onze regio te koop staan ten opzichte van de woningmarktcijfers van het eerste kwartaal 2022.

Woningmarktcrisis?

Sommige mensen zijn bang voor een woningmarktcrisis zoals we van 2008 tot 2014 zagen. In die periode was er een stuk meer aan de hand en werd naar verhouding meer hypotheek verstrekt (125% van de koopsom) en ook nog eens aflossingsvrij. Hierdoor stonden er lang veel huizen onder water en konden veel mensen niet bewegen op de woningmarkt. Tegenwoordig zal er ondanks een lichte daling in de prijs door het grote tekort en de hoge vraag, nog lang geen vraaguitval ontstaan.

Tuindorp Nieuwendam duurste wijk

De locatie van een woning heeft veel impact en dit zien we ook terug in Amsterdam. We zien grote verschillen ontstaan door de ligging, type woning maar ook door afwerkingsniveau van de woning. In het stadsdeel Amsterdam-Zuid zien we een gemiddelde vierkante meterprijs van €9.246,00 terwijl in de Amsterdam-Noord de gemiddelde vierkante meterprijs op €7.256,00 ligt. De duurste buurt van Amsterdam was in het afgelopen kwartaal Tuindorp Nieuwendam met €11.346,00. Daarmee zie je dat het soort woning in een buurt een enorme bepalende factor is voor de prijs en natuurlijk de leeftijd en de staat van de woning.

Raadpleeg uw wijkmakelaar

Onze makelaars hebben elk hun eigen expertisegebied, vooral wat stadswijken in Amsterdam betreft. Samen vormen ze één groot kennisblok waardoor onze klanten direct op de hoogte zijn van alle ins & outs van de stadsdelen en wijken van Amsterdam. Wat maakt het wonen er zo aantrekkelijk? Wat zijn de bijzonderheden? En waar moet je rekening mee houden? Ontdek de expertises van onze makelaars. Zij weten precies wat er op de lokale woningmarkt speelt. Daar zijn we best trots op! Een prettige woonomgeving draagt namelijk bij aan het woongenot en zorgt ervoor dat een huis een thuis wordt. Als makelaar begeleiden we onze klant bij de volgende stap op de woningmarkt en maken we allerlei levensmomenten van dichtbij mee. Met de juiste aanpak kunnen wij het verschil maken en dit is wat ons vak in de praktijk zo leuk maakt. 

De actuele woningmarktcijfers zijn belangrijk voor het bepalen van de verkoopprijs van uw woning in Amsterdam. Ook vormen ze de basis van de biedingsstrategie bij aankoop van uw nieuwe woning. Zo weten onze makelaars per buurt wat een realistisch bod is, hoeveel er overboden kan worden en of overbieden überhaupt aan de orde is. Wilt u weten wat uw kansen zijn op de Amsterdamse woningmarkt? Maak een afspraak met een van onze makelaars. In een oriënterend gesprek komt u alles te weten over de woningmarkt van de buurt waarin u een woning wilt kopen of verkopen.

Meer weten over de actuele ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt? Download het Woningmarktrapport Amsterdam tweede kwartaal 2022

Lees ook:
Woningmarktcijfers van Amsterdam in het tweede kwartaal 2022
Woningmarktcijfers van Amsterdam het eerste kwartaal 2022
Nieuwe kansen op een afkoelende woningmarkt
Nieuw: Actuele woningmarktcijfers van Amsterdam per buurt
Een huis kopen in Amsterdam
Alle blogs van onze makelaars