Een huis kopen om te verhuren

Koop vóór 2021 en bespaar 6% overdrachtsbelasting!

Wie op het punt staat om een woning te kopen om te verhuren moet niet al te lang wachten. Volgend jaar gaat de overdrachtsbelasting voor beleggingspanden omhoog van 2% naar 8%. En dat scheelt aanzienlijk in je rendement. Onze verhuurmakelaar Sabine Wendel legt uit waarom onroerend goed nog altijd een goede investering is. Ook na de jaarwisseling.

De huurmarkt van vandaag

Sinds enkele jaren is er een nieuwe groep spelers, particulieren actief op de woningmarkt. Dit zijn particulieren die woningen kopen om vervolgens te verhuren. Het zogenaamde ‘buy-to-let’ is van alle tijden en was decennialang een nichemarkt. Sinds ongeveer 2014 is er een opvallende stijging en zien we een landelijke verdrievoudiging in het aantal ‘buy-to-let’ transacties, met name in Amsterdam. Tussen de Centrumring en de A10 zijn de meeste woningen aangekocht door particuliere beleggers. De financiering gebeurt vaak volledig of grotendeels op basis van eigen geld.

Aandeel particulieren

In 2018 bezaten ruim 280 duizend personen een of meer woningen voor de verhuur. Deze particuliere verhuurders verhuurden samen ruim 475 duizend woningen. Dat is 6% van de totale woningvoorraad. De totale Nederlandse woningvoorraad bestond in 2018 uit bijna 8 miljoen woningen. Hiervan was 42% een huurwoning. Van deze huurwoningen was het grootste deel een corporatiewoning. De overige 31% van de huurwoningen was in 2018 in bezit van overige verhuurders: bedrijven, institutionele beleggers en particulieren. In 2012 lag dat met 27% nog iets lager. Bijna de helft van de woningen in eigendom van overige verhuurders was in 2018 in handen van particuliere verhuurders.

Verhuren populair bij particulieren

Sabine Wendel: "Beleggen in onroerend goed is onder particuliere investeerders nog steeds ongekend populair. Het wordt vooral gezien als een aanvulling op het inkomen en als pensioenvoorziening door voornamelijk ondernemers. Er kunnen dan ook flinke rendementen behaald worden. De regering hoopt dat daar in 2021 verandering in komt doordat ze de overdrachtsbelasting op de koop van woningen om te verhuren dan van 2% naar 8% verhogen. Dat is inderdaad een behoorlijke stijging maar zolang er een woningtekort is en huren blijven stijgen, zijn er mogelijkheden. Amsterdam ontwikkelt zich de laatste jaren als metropool regio met vele expats, internationale studenten en relatief hoogopgeleide bewoners die naar woningen zoeken. De grote vraag naar woningen zet mensen aan om hun financiële grenzen op te zoeken en leidt tot de bereidheid om hoge huren te dragen."

Huis kopen met vreemd vermogen

“Het is nog steeds een goed moment om een huis te kopen om te verhuren. De rente staat laag en er is nog een goed rendement te behalen. Zo beschermt investeren in vastgoed je tegen inflatie omdat de huurinkomsten en de waarde van het vastgoed historisch gezien meestijgen met de inflatie. Wanneer je met vreemd vermogen (een hypotheek) een huis koopt om te verhuren, dan kun je ook over dit vreemde vermogen rendement maken. Dit noemen we het hefboomeffect. Zo kun je met een inbreng van bijvoorbeeld € 60.000,- met een hypotheek van € 240.000,- een rendement maken over € 300.000,- in plaats van alleen over het ingebrachte geld van € 60.000,-. Maar onthoud, vastgoedinvesteringen zijn als bussen, als je niet degene krijgt die je wilt, komt er zeker nog een langs.”

Box 1 of 3?

Verhuur je een tweede woning, dan betaal je belasting in box 3 ‘sparen en beleggen’. Sabine: "Je woning wordt gezien als vermogen waarvoor een ander belastingtarief geldt. Het nadeel is dat je geen recht meer hebt op hypotheekrenteaftrek. Het voordeel is dat je de huurinkomsten niet op hoeft te geven. Over het vermogensvoordeel betaal je wel inkomstenbelasting, afhankelijk van de waarde van de woning en beperkte verhuurinspanningen. Wanneer je alleen huurpenningen incasseert en onderhoud laat uitvoeren blijft het bij inkomsten uit sparen en beleggen. Wanneer je actief bezig bent met de verhuur om rendement te verhogen dan kan er sprake zijn van winst uit onderneming en belanden je inkomsten in box 1. Omdat de boxenindeling een vrij grijs gebied is, raden we aan om eerst het doel van de verhuur goed vast te leggen voordat je een huis koopt om te verhuren. Dat kan nogal in rendement en werkzaamheden schelen."

Nog voor 2021 kopen

Sabine: “Al met al zijn particuliere vastgoedbeleggers er juist bij gebaat de koop van een woning nog in 2020 rond te krijgen. Met de verhoging van de overdrachtsbelasting van 2 naar 8%, doen zij er vanaf volgend jaar immers langer over om de verhoging terug te verdienen. Onze makelaars helpen graag met de aankoop van een woning om te verhuren. Onze verhuurmakelaars en vastgoedmanagers nemen de verhuur en het beheer uit handen zodat u zeker weet dat huurinkomsten in Box 3 blijven."

Plan van aanpak

Sabine: “Er zijn verschillende manieren waarop je investeren in een ‘buy-to-let’ woning kan aanvliegen maar het gaat altijd om de voorbereiding oftewel het papierwerk. De eerste lading papierwerk is vaak de hypotheekberekening vervolgens meer papierwerk met recherche, marktanalyse, rendement berekeningen, bouwkundige keuringen, bepalen van exploitatiekosten, verbouwingsplan en dat is nog maar het begin. Als je bereid bent de tijd te nemen om de kosten en vereisten van het bezitten van een ‘buy-to-let’ woning te begrijpen, kunt u hiervan profiteren.”

Lees ook: 
Uw huis verhuren: nieuwe huurcontracten, nieuwe kansen
Huis kopen: 7 tips van de aankoopmakelaar
Onze verhuurmakelaar zorgt voor de maximale huurprijs
Alle blogs van onze makelaars