Funderingen in Amsterdam

Laat je niet verrassen bij het kopen van een huis

Bij de aankoop van een woning wil je er zeker van zijn dat het huis 'stevig in zijn schoenen staat'. Een goede fundering is hierbij essentieel. Zeker in een voormalig veenmoeras als Amsterdam. Onze makelaar Pelle Freijsen ging langs bij Lankelma Geotechnisch Adviesbureau voor helderheid in funderingsproblemen.

Funderingsonderzoek

Pelle: “Voor de meeste mensen is het wel bekend dat de funderingen in Amsterdam niet overal even solide zijn. Vaak wordt er periodiek onderzoek gedaan door grote VvE’s, bij kleinere VvE’s is dit meestal niet het geval. Een funderingsonderzoek is iets totaal anders dan een standaard bouwkundige keuring. Dit is een vaak gemaakte fout bij het kopen van een huis in Amsterdam. Ze nemen dan een bouwkundige keuring op in hun bod hopende dat dit onzekerheden weg zal nemen. Echter wordt er bij de meeste bouwkundige keuringen helemaal niet gekeken naar de staat van de fundering.” 

Zekere voor het onzekere

“Een makelaar is geen bouwkundige maar door de ervaring die hij of zij heeft opgedaan bij het aankopen van meerdere huizen in de regio, weet hij wel beter waar hij naar moet kijken dan de meeste huizenkopers. Daarnaast heb je bij het kopen van een woning nooit 100% zekerheid. Want er zijn altijd zaken die je niet van te voren kan weten. En dan is er ook nog de huidige wooncrisis. Dat maakt dat je kansen op een woning aanzienlijk verkleinen op het moment dat je een onderzoek wilt laten uitvoeren. Toch raden we aan om bij twijfel het zekere voor het onzekere te nemen. De kosten kunnen namelijk erg hoog oplopen wanneer een pand funderingsproblemen heeft.”

Kosten fundering

“Het vervangen van een fundering kost gemiddeld 1400,- euro per vierkante meter. In de meeste gevallen zijn dit soort eenmalige financieringen niet meegenomen in het duurzaam meerjaren onderhoudsplan (DMJOP) van VvE’s. Er zal dus een aparte financiële injectie nodig zijn. Deze kosten zijn dan ook nog eens exclusief alle herstelwerkzaamheden. Want wanneer de fundering moet worden aangepast, moet alles op de begane grond worden vervangen.”

Hoe zit het funderingenverhaal in Amsterdam precies in elkaar? Een bezoek aan Lankelma Geotechnisch Adviesbureau in Purmerend leverde de volgende informatie op. 

Verschillende grondlagen

De bodem onder het huis bestaat uit verschillende grondlagen. Voor de heipalen van de fundering is het belangrijk dat deze op stevige grond staan. De bovenste klei- en veenlagen van de Amsterdamse bodem zijn daar niet geschikt voor omdat die te slap zijn. De palen moeten daarom net zo diep de grond in gaan totdat ze een zandlaag bereiken. Het is dan ook van groot belang om te weten of de palen wel diep genoeg zitten. Gemiddeld zitten houten palen rond de 14 meter diep en gaan betonnen palen rond 25 meter de diepte in. Over het algemeen kan er worden gesproken van 2 zandlagen. Echter is ook hier niet altijd sprake van. Voordat er dus ergens wordt gebouwd wordt er nauwkeurig onderzoek gedaan naar welke type grondlagen er aanwezig zijn. Bij de Javastraat en de Admiraal de Ruijterweg ontbreken bijvoorbeeld de eerste zandlagen. Om goed te bouwen moeten de palen hier dus dieper worden geslagen.

Lager maar niet verzakt

In De Pijp kun je bijvoorbeeld goed zien dat er vroeger een sloot evenwijdig liep aan de Amstel. Een sloot heeft namelijk weer een ander type ondergrond dan het omliggende gebied. Dit kan je goed terugzien in straten als de Kuipersstraat en de Van Ostadestraat. Die stammen van voor 1896, toen de polder waar nu De Pijp ligt, door Amsterdam werd ingelijfd. De huizen in deze straten liggen een halve meter lager dan de rest. In het Polderhuis uit 1865 in de Rustenburgerstraat, lijkt het net alsof je vanaf straatniveau in een souterrain stapt. Maar verzakt is het niet.

Land gewonnen

Bouwen is in ons land niet vanzelfsprekend. Een groot deel van ons land hebben we nota bene zelf ‘gewonnen’ op de zee. We hebben hier dus ook met een hele andere bouwgrond te maken dan in andere landen. Kijk bijvoorbeeld naar hoe moeilijk het voor ons is om een metro aan te leggen. We zijn continu in gevecht met het water. Dat betekent ook dat we de afgelopen eeuwen veel geleerd hebben over de bodem. Het belang van een gecontroleerd waterpeil bijvoorbeeld, daarvoor hebben we de Ringvaart bewust gegraven. Op deze manier wordt het waterpeil op niveau gehouden. De Watergraafsmeer is hier ook een goed voorbeeld van. 

Goed beeld van de grond

Er is veel onderzoek gedaan naar bodemgesteldheid, en ook veel in kaart gebracht. Dit alles wordt keurig opgeslagen in nationale registers. Hierdoor hebben we over het algemeen een goed beeld van de grond waar we op leven. Een interessant feitje is wel dat er heel veel data per ongeluk is verbrand tijdens de Tweede Wereldoorlog. Dit gebeurde omdat er werd gedacht dat er persoonsgegevens werden opgeslagen. Zo is er veel data verloren gegaan. 

Nieuwe gegevens

De overheid is opnieuw bezig om alles duidelijk in kaart te brengen volgens de omgevingswet. Nu zijn er nog verschillende organisaties, maar in de toekomst moet alles onder 1 orgaan vallen. Je kunt op dit moment bijvoorbeeld kijken naar de website data.amsterdam.nl voor meetboutgegevens. Dit is echter geen goede referentie voor het controleren of een fundering nog goed is. Dat een bepaald gebied aan het verzakken is zegt namelijk niet direct iets over de huidige staat van een fundering van een gebouw. 

Grondonderzoeken

Het Dinoloket is een ander platform waar je gegevens kunt opvragen over verschillende grondonderzoeken. Deze publieke gegevens zijn handig, maar vaak alleen geschikt voor experts. Ook geven deze data geen goed beeld van de huidige situatie van een huis dat je bijvoorbeeld wilt kopen. Om dit goed in kaart te brengen zal je toch echt specifiek onderzoek moeten laten uitvoeren. 

Verplicht fundering vervangen

Aan de hand van een professioneel uitgevoerd onderzoek kan de gemeente Amsterdam 4 codes voor de fundering aan een pand geven. 1 is voor een goede fundering, 2 voor een redelijke fundering, 3 voor een matige fundering en 4 voor een slechte fundering. Als uw huis een funderingscode 4 krijgt, dan kan de gemeente u verplichten om de fundering te vervangen.

Verschillende onderzoeken 

Een van die onderzoeken is een funderingsonderzoek. In eerste instantie wordt er nog niet gegraven maar alleen met vloerwaterpassing en lintvoegmeting of rollaag waterpassing gekeken naar de huidige situatie. Daaruit kan blijken dat de fundering nader onderzocht moet worden aan de hand van graafwerkzaamheden. 

Vloerwaterpassing

Bij een vloerwaterpassing wordt de vloer van een huis in kaart gebracht. Meestal gebeurt dat op de eerste verdieping omdat de benedenverdieping vaak is aangepast of hersteld. Dit geeft dus geen helder beeld. Ook boven moet goed worden gekeken of er geen andere vloer is ingelegd. 

Lintvoegmeting of rollaag waterpassing

De lintvoegmeting wordt uitgevoerd aan de (voor)gevel van een pand. Bij deze meting wordt een bij de bouw horizontaal gemetselde voeg, een lintvoeg, op een aantal plaatsen op hoogte ingemeten. Deze meting geeft een beeld van eventuele verzakkingen in een gevel die sinds de bouw zijn opgetreden. Verder wordt er gekeken naar scheuren in de kelder- en kruipruimtes. Zelfs kleine scheurtjes kunnen aangeven welke druk er op een gebouw staat. Op basis hiervan kan worden gekeken of dit belangrijk is of niet. 

Sonderingsonderzoek

Een grondsonderingsonderzoek brengt de stabiliteit van de bodem in kaart. De sondeerconus is een soort staaf met kegelvormige punt die op bepaalde plaatsen in de grond wordt gestopt, op zo’n 25 meter diep. De weerstand die het ondervindt, zegt iets over het draagvermogen van de grond. Daarmee kun je onder andere uitrekenen hoeveel heipalen je ongeveer nodig hebt voor de bouw van een nieuw project. 

Voorbeelden verzakkingen

Neem de tuinen in de Hoofddorppleinbuurt. De achtertuinen liggen stukken lager dan de straat aan de voorkant. Dit verschil komt door het continue ophogen van de straat. Ook het Vondelpark is een goed voorbeeld van bodemverzakking in Amsterdam. Voordat het Vondelpark in 1865 werd aangelegd stonden er nog geen huizen omheen. Voor de bouw van de huizen werd de bodem rondom het Vondelpark met een halve meter opgehoogd waardoor het park zelf al snel het laagste punt in de omgeving werd. Om het Vondelpark droog te houden moest het worden gedraineerd met een eigen gemaal aan de Amstelveenseweg. Door de drainage klinkt de veenlaag voortdurend in. Het park ligt inmiddels ongeveer 2 meter lager dan de omliggende wijken. Doordat het water in het Vondelpark wordt afgevoerd, daalt ook de grondwaterstand in de omgeving. Dit is een groot probleem. Er zijn grote inspanningen nodig om dit probleem op te lossen. 

Actuele ontwikkelingen

Door droge zomers is het waterpeil op veel plekken niet voldoende. Langzaam wordt het veen dan dunner. Dit in combinatie met het zakkende water zorgt ervoor dat de droge lagen aan de palen gaan hangen. Hierdoor worden palen zwaarder belast. Dit zorgt er weer voor dat de palen in feite minder lang mee kunnen. Op veel plekken in Amsterdam zien we dit gebeuren en is het onvermijdelijk dat hier herstelwerkzaamheden moeten plaatsvinden. 

Transparantie in funderingen

Vanaf juli 2021 zou elke woning een verplicht funderingslabel nodig hebben. Recentelijk is deze regel tijdelijk stopgezet omdat er teveel klachten waren. Veel gegevens blijken namelijk niet te kloppen.



Wat is een funderingslabel?


Het funderingslabel is bedoeld om kopers en woningeigenaren betrouwbare informatie te geven over de fundering van een woning. Het risico op eventuele funderingsschade wordt hierin meegenomen. Het label is niet verplicht vanuit de overheid, maar het is een initiatief vanuit de makelaars en taxateurs om meer transparantie te creëren over de funderingsproblemen van een woning. Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) geeft het label uit, maar het label is voorlopig niet meer op te vragen.



Funderingsproblemen

Volgens het KCAF hebben ruim een miljoen woningen in Nederland te maken met funderingsproblemen. Hiervan zijn er ruim 750.000 woningen met een houten paalfundering. Deze funderingen kunnen problemen veroorzaken, zoals paalrot. Om problemen te voorkomen is het dus belangrijk om te weten welke fundering er onder een huis zit. Het aanpakken van problemen is erg kostbaar, dus dit wil je graag voorkomen. Denk aan de onderzoeksplicht bij het aankopen van een huis. Als koper ben je er zelf voor verantwoordelijk om zo goed mogelijk te onderzoeken wat de staat van de koopwoning is. Het gaat hierbij om de staat van het onderhoud, maar ook of er bepaalde verplichtingen bij het huis horen.

Bij het kopen van een woning in Amsterdam komt veel geld kijken. Het inschakelen van experts om verrassingen achteraf te voorkomen is beslist aan te raden. Wilt u weten welke onderzoeken er zijn voor de aankoop van een woning? Maak dan een afspraak met onze makelaar Pelle Freijsen. In een oriënterend gesprek komt u alles te weten over de mogelijkheden.

Lees ook:
Huis kopen? Met deze 7 redenen voorkomt u een kat in de zak
Kies voor de zekerheid van een aankoopmakelaar
Bouwkundige keuring met een onafhankelijke technische inspectie
Trek uit de stad: steeds meer millennials kiezen voor wonen buiten Amsterdam
Alle blogs van onze makelaars