Huis kopen & woningmarkt

Kies voor de zekerheid van een aankoopmakelaar

Nog nooit is de schaarste op de huizenmarkt zo groot geweest. Het aanbod van te koop staande woningen nam in de eerste drie maanden van 2021 drastisch af, naar 17.500. Een daling van 42 procent op jaarbasis met extreme taferelen tot gevolg. Onze makelaar Pelle Freijsen over de risico's van kopen in een krappe Amsterdamse woningmarkt en praktische tips voor bezichtigingen.

Nieuw dieptepunt 

“Sinds er voor het eerst werd gemeten in 1995 hebben we weer een nieuw dieptepunt bereikt. In het eerste kwartaal van 2021 zijn er 6,8% minder bestaande koopwoningen verkocht dan in het eerste kwartaal van 2020. Dit is het laagste aantal sinds 2015 en leidt tot forse prijsstijgingen. In de vier grootste steden stijgen de prijzen met 14 tot 16 procent in vergelijking met een jaar eerder, behalve in Amsterdam. Daar is de prijsstijging met 7 procent de laagste van heel Nederland. Dat komt met name omdat Amsterdam veel appartementen heeft en de woningen al een hoog prijsniveau kennen. De gemiddelde prijs waarvoor een woning werd verkocht in Amsterdam steeg naar 518.000 euro.”

Gevaar overbieden

“Overbieden bij het kopen van een huis in Amsterdam is tegenwoordig bijna de norm. In de eerste twee maanden van 2021 bood 62 procent van de huizenkopers in Nederland meer dan de vraagprijs. Maar hoe pak je dat aan? De methode standaard 10 procent boven de vraagprijs bieden werkt niet meer. We zien kopers zelfs meer dan een ton boven de vraagprijs bieden en dan ook nog eens zonder voorbehoud. Gevaarlijk, want op basis van het taxatierapport bepaalt de geldverstrekker hoeveel hypotheek ze wil verlenen voor een woning. Dit bedrag kan lager uitvallen dan het winnende bod. In dit geval zal je het verschil moeten betalen met je eigen vermogen.”

Waarde woning

“De prijs per vierkante meter is een redelijke schatting voor de waarde van een huis. Zijn er huizen in de buurt verkocht de afgelopen tijd? Spreek mensen aan in de buurt. Vaak weten ze precies voor welke prijs de huizen verkocht zijn. Maar de beste manier om er achter te komen wat je ongeveer moet bieden blijft via een makelaar. Makelaars zijn actief bezig met de ontwikkelingen in de markt en kunnen je goed en gericht adviseren over de waarde van de woning.”

Woning taxeren

“Een taxatie van een huis is een manier om de waarde van jouw woning te bepalen. Tijdens een taxatie komt een taxateur langs. De taxateur controleert je woning van onder naar boven om de woningwaarde te bepalen. Om de taxatiewaarde van het huis te bepalen, houdt de taxateur onder andere rekening met de grootte van het huis, de ligging, voorzieningen in de omgeving en de bouwkundige kwaliteit van het huis. De geldverstrekker wil het taxatierapport inzien om te beoordelen of en hoeveel geld hij jou wil uitlenen met deze woning als onderpand. Houd dit ten alle tijden in je achterhoofd wanneer je biedt op een huis. Het kan namelijk zijn dat je niet het volledige aankoopbedrag krijgt gefinancierd. In dit geval zal je het verschil moeten betalen met je eigen vermogen.”

Bieden zonder voorbehoud

"In tegenstelling tot wat de meeste mensen denken is de hoogte van je bod niet het belangrijkste voor de verkopende partij. Het gebeurt namelijk vaak dat de topbiedingen dicht bij elkaar liggen. In dat geval wordt er gekeken naar de voorwaarden van het bod. Een verkoper is namelijk op zoek naar zekerheid. Het ligt dan voor de hand dat het bod zonder financieringsvoorbehoud de meeste zekerheid biedt voor de verkoper. Mocht de financiering uiteindelijk toch niet rondkomen dan zal de koper een boete van 10% moeten betalen. Steeds vaker zie je dat mensen bieden zonder dit voorbehoud, wat zeer gewaagd is. Dit laat goed zien hoe groot de vraag naar huizen is op dit moment.”

Meer zekerheid met hypotheekcertificaat

“Voor meer zekerheid in het koopproces kun je het beste een aankoopmakelaar inschakelen. Deze werkt als een soort vertegenwoordiger van de koper. Naast het advies dat hij je geeft tijdens het koopproces, is hij eigenlijk ook jouw promotor. Mijn aankoopbemiddeling bestaat uit een aantal stappen voordat we het koopproces ingaan. Eerst gaan we eens goed om de tafel zitten om jouw wensen en eisen in beeld te brengen. Vervolgens doen we de Hypotheekcheck met onze vaste financiële partner 'Huis & Hypotheek – de Adviseurs van Amsterdam'. Deze check geeft snel inzicht of jouw droomhuis haalbaar is en biedt meer zekerheid over je financiering. Na de hypotheekcheck ontvang je een hypotheekcertificaat. Met het hypotheekcertificaat toon je aan dat je goed bent voorbereid en dat jouw bod serieus is. Een zekerheid voor jou zelf en voor de verkoper. Het verstevigt de koop-en onderhandelingspositie en vergroot de kans op succes. Het certificaat kan ik als aankoopmakelaar ook overdragen aan de verkopend makelaar. Op deze manier wordt dus eigenlijk de naam van het kantoor gebruikt om het bod te ‘vertegenwoordigen’. Dat geeft de verkopende partij veel zekerheid.”

Tips voor de bezichtiging

"Door de huidige krapte ben je helaas niet de enige die komt bezichtigen. En in Amsterdam heb je vaak maar 15 minuten om rond te kijken. Hoewel het minder dan zeven seconden duurt om een eerste indruk te maken, kan een snelle beslissing leiden tot een onvermijdelijk geval van spijt van de koper. Neem daarom deze tips mee in je achterhoofd als je gaat bezichtigen."

1 - Onderzoek de locatie

Er zijn veel dingen die kunnen worden gewijzigd, geüpgraded of verbeterd nadat u een huis heeft gekocht. Maar de locatie is daar niet een van. Denk daarom goed na over de nabijheid van werk, scholen en andere voorzieningen die je vaak bezoekt. Doe ook onderzoek naar nieuwe ontwikkelingen of toekomstige veranderingen in het gebied. Wees bij het beoordelen van de locatie vooral ‘nuchter’. Met een elektrische fiets kun je je tegenwoordig perfect verplaatsen. Ook is de afstand van het ‘centrum” de laatste tijd steeds minder relevant. De buitengebieden worden steeds meer ‘ge-upgrade’. Wanneer je dit soort zaken meeneemt in je zoektocht kun je beter bepalen waar je allemaal kan of wilt wonen.

2 - Let op de geur

Hoewel luchtverfrissers en open ramen bepaalde geuren kunnen verwijderen, is het belangrijk om op te letten om andere mogelijke problemen op te sporen. Als u bijvoorbeeld een vochtige geur opmerkt, kan dit betekenen dat het huis slecht geventileerd is of schimmelproblemen heeft.

3 - Kijk uit voor verzakkingen

Het opmerken van een schuine vloer is een van de belangrijkste aanwijzingen dat er een groot structureel probleem met het huis kan zijn. In Amsterdam is dit niet heel gek aangezien Amsterdam gebouwd is op een oud moeras. Dit houdt in dat veel huizen een ‘beetje’ zijn verzakt. Dit betekent niet altijd dat de fundering ook slecht is. Als aankoopmakelaar ga ik hier natuurlijk wel aandachtig naar kijken. Op basis van een gedegen onderzoek adviseer ik je hier dan vervolgens over.

4 - Laat je niet afleiden

Het ziet er perfect uit, maar mis je iets? Professionele enscenering kan kopers soms voor de gek houden door te denken dat een woning perfect is, terwijl ze hun ogen afleiden van mogelijke problemen. Laat de professionele inrichting en geur van versgebakken koekjes uw aandacht niet afleiden van de dingen die er toe doen.

5 - Beoordeel keuken en badkamer

De keuken en badkamer zijn twee van de duurste kamers in een huis. Zorg ervoor dat je speciale aandacht besteedt aan deze kamers om te voorkomen dat je na aankoop van het huis vastloopt met ongewenste reparaties of updates.

6 - Maak een lijst van gebreken

Hoewel een bouwkundige keuring kan helpen bij het opsporen van mogelijke gebreken, is het toch een goed idee om hier in de beginfase van uw huiszoeking op te letten. Dit zorgt er ook voor dat u geen geld verspilt aan onnodige huisinspecties. Vergeet niet om een lijst bij te houden van alles voor elk huis dat u bekijkt, zodat je ze dagen of weken later niet vergeet.

Bij het kopen van een huis komt veel kijken. Een aankoopmakelaar kan u hierin wegwijs maken. Hij of zij begeleidt u in het hele traject van oriëntatie tot en met het tekenen bij de notaris. Maak een afspraak voor een gratis aankoopadvies gesprek. Dan komt u alles te weten over onze actieve aankoopbemiddeling. 

Lees ook: 
Plan uw bezichtigingen online met onze nieuwe agenda module
5 trends op de Amsterdamse woningmarkt
Met deze 5 tips ontdek je de potentie van een woning
Een huis kopen in Amsterdam
Alle blogs van onze makelaars